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從資本角度看康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的投資標的選擇

從投資者的角度來看，康養(yǎng)項目的研判是多維度的。

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康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)大勢解讀

第一個是中國的GDP的增長和整個年齡結(jié)構(gòu)的老化帶來的一個社會性的問題，這樣一個問題其實是給我們康養(yǎng)項目帶來了一個很大的機遇，GDP的持續(xù)增長和老年人比例的不斷增加，為未來提供了大量具有消費能力的客源。

第二個是政策方面解讀，我們可以看到，從2013年到2019年，政府每年都會出臺關(guān)于康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的扶持性的政策，但從投資者的角度來看，我們在投資時往往會發(fā)現(xiàn)很多的政策到了地方還需要一些執(zhí)行的細則來推動政策的執(zhí)行。

第三，從二級市場看，我們從圖片可以看到，代表上證指數(shù)的黃線從2017年到現(xiàn)在基本上屬于一個非常平穩(wěn)的狀態(tài)，但是如果單把醫(yī)療板塊指數(shù)挑出來看的話，我們會發(fā)現(xiàn)它處于一個相對比較好的交易狀態(tài)。今年國家出臺了科創(chuàng)板，在科創(chuàng)板上市的就有25家，其中有兩家就是醫(yī)療類的企業(yè)，科創(chuàng)板具有互聯(lián)網(wǎng)+、人工智能等高速增長企業(yè)的特征。在這其中有兩家醫(yī)療企業(yè)也可以看出從資本市場的角度上來說它對未來的人們對康養(yǎng)、醫(yī)療方面的需求是非?？春玫?。

第四，現(xiàn)在康養(yǎng)項目都有復合化的趨勢，我們經(jīng)常說，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)是一個好的產(chǎn)業(yè)方向，但目前國內(nèi)單純做康養(yǎng)相對成熟，盈利性較好的項目屈指可數(shù)。目前相對領(lǐng)先及完善的，第一個是藍城，它在長三角地區(qū)所做的桃李春風系列目前正在全國進行復制；第二個是泰康人壽，依托其保險金融行業(yè)的流量如果和背景，其CCRC模式在一線城市有較好的發(fā)展，所有要進入泰康體系的的用戶都必須買它的保險類金融產(chǎn)品，門檻價格大概在200-300萬左右的門檻，這使泰康能以極低的資金成本獲取相應的康養(yǎng)類社會資金流入。它有三個贏利點，一是CCRC服務本身的高客單價的運營盈利；二是保險產(chǎn)品盈利利差；三是醫(yī)療護理等服務的長尾效應，具有長遠盈利性。同時，由于購買保險的用戶其消費往往后置，使得其目前能提供的照料床位供給出現(xiàn)后置，中間也會有一定的資金周期錯配帶來的收益。

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康養(yǎng)項目投資標的選擇

接下來我們講講投資者在選擇康養(yǎng)項目時的一些標準。事實上，康養(yǎng)項目對于投資者來說，特別是對于基金投資者來說其實是挺難的：

一是，難在項目看不明白，都說區(qū)位很好，資源有優(yōu)勢，但是我們能不能把它開發(fā)成一個好的產(chǎn)品，這個其實是一件比較有難度的事；

二是，開發(fā)周期不短，一個康養(yǎng)項目從開發(fā)到銷售再到持續(xù)的運營，起碼需要7年以上的時間；

三是，投資回報率不快，需要有非常長的一個時間和工匠精神以及資本耐心去等這個事情；

四是，盈利模式不清，目前各家盈利模式各不相同，但是除了剛才所說的藍城的和泰康它的盈利模式相對清晰以外，目前所看到的其他項目的盈利模式還存在一定的模糊。

基于這樣一個情況，假設(shè)我們自己不負責運營，而只給康養(yǎng)項目做一些財務投資，在這種情況下，我們又應該怎么判斷這個康養(yǎng)項目是好還是壞呢？可以從4個緯度進行考量。這4個緯度分別是項目的區(qū)位、生態(tài)資源、開發(fā)主體以及地方優(yōu)惠政策。

第一重要的是項目區(qū)位，我覺得在某種程度上它比整個項目的生態(tài)資源各方面會更加重要一點。我們看中國平均壽命最長的5個城市，排名第一的是澳門，第二是香港，第三是臺北，第四是上海，第五是北京，大家有沒有發(fā)現(xiàn)一些問題，我們所說的長壽之鄉(xiāng)，可能有很多的百歲老人，但他們平均的壽命不一定比那些大城市高，平均年齡的提高，除了需要有良好的生態(tài)環(huán)境外，還需要有比較好的醫(yī)療保障的措施，這些醫(yī)療保障機構(gòu)它在選擇項目落地的時候，他會著重考慮當?shù)厝丝谛枨竽懿荒苤纹鹌湓诋數(shù)氐墓┙o，如果我們是在一個人口只有幾十萬的城市去落一個非常好的醫(yī)院，因為沒有足夠的病人，他也很難去配置高效的醫(yī)療資源；所以在選項目的時候，我們還會看當?shù)氐呐涮自O(shè)施情況，比如當?shù)厥欠裼休^好的三甲醫(yī)院。我覺得以上就是我們選擇項目區(qū)位優(yōu)勢所考量的因素。梅州毗鄰珠三角，位于中國經(jīng)濟最活躍的粵港澳大灣區(qū)的區(qū)域，我覺得從區(qū)域上來說梅州項目具有較大的可行性和落地性。

第二是生態(tài)資源，我們從來沒有聽說過有項目方要把康養(yǎng)基地建到霧霾嚴重的區(qū)域，一個區(qū)域的常年平均溫度、濕度、海拔、森林覆蓋率等，會決定康養(yǎng)者是不是愿意到這里來。

第三是運營主體，其實這個事蠻重要的，不同的開發(fā)主體會對整個項目未來的運營以及開發(fā)的導向產(chǎn)生不同的結(jié)果。目前來做這個康養(yǎng)項目的企業(yè)大概可以歸納為幾類，房地產(chǎn)公司、保險公司、專業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)。我們會看，從客戶端到工程建設(shè)，從日常運營再到資金端來說，他們分別有什么樣的優(yōu)劣勢。

地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢在于本身有龐大的業(yè)主群體，同時在工程建設(shè)上具有強大的執(zhí)行能力，但業(yè)主群體的轉(zhuǎn)化率不夠精準，后續(xù)的運營需要專業(yè)能力支撐也是不爭的事實，其資金成本較高，會決定其在短期需要大量的平衡性現(xiàn)金流補足；保險公司的客戶定位非常精準，從而帶來了其較高的轉(zhuǎn)化率，較低的資金成本也能支撐其運營的長效性，但在建設(shè)和經(jīng)營上是其短板；專業(yè)的康養(yǎng)機構(gòu)，其客源基礎(chǔ)較為薄弱，資金實力也非常有限，但其在運營上有較高的專業(yè)化水平，這個是其他開發(fā)主體所不具備和欠缺的，在投資選擇時，可能會更多的考慮它和前兩類開發(fā)主體的合作。

第四，我們會看不同地方的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)政策支持，不管是財務政策、土地政策、配套建設(shè)，還有金融扶持，亦或流程方不方便，我們都會通過這幾個方面去判斷這個項目是不是優(yōu)質(zhì)的，值不值得投。

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康養(yǎng)項目的“募投管退”路徑

因為基金去做投資最終是以盈利為目的的，因而，基金的錢未來需要不同的途徑退出，所以我們在投資之前，就會把整個事情考慮清楚。

從募資端來說其實主要是注意兩點，第一個是“股債結(jié)合、長短配置”，我們不可能用全部本金去投資一個項目，也不可能背負巨額債務，所以怎么樣去平衡本金投入，用什么樣的工具去配資一些股權(quán)融資是我們需要思考的問題。比如產(chǎn)業(yè)基金其實就是一個階段性的股權(quán)融資方式，同時怎樣去盡可能的獲取一些低成本的債務，做好長短期的資金配置，有利于項目的持續(xù)開發(fā)。

第二是我們?nèi)绾位钣糜行Ы鹑诠ぞ呷プ鲰攲釉O(shè)計，可以通過輕重剝離，基金介入的方式，把運營公司和資產(chǎn)公司分開，讓相對輕資產(chǎn)的運營公司存留利潤，未來可以更容易的走資本化道路。

在投資端，就是在做投資的時候，我們會做比較多的嚴格的產(chǎn)品測算，包括內(nèi)部收益率、投資回收期等，每個項目其實都會做一些可行性的研究。同時，剛才幾位老師也提到，目前單一的康養(yǎng)項目投資是非常少的，所以我們說，做康養(yǎng)項目的投資應該是從康養(yǎng)到康養(yǎng)+，我們可以康養(yǎng)+體育、康養(yǎng)+地產(chǎn)、康養(yǎng)+旅游、康養(yǎng)+親子、康養(yǎng)+娛樂等等，把康養(yǎng)作為一個產(chǎn)品，作為一個項目內(nèi)核不斷的疊加他的內(nèi)容，讓它整個內(nèi)容能夠豐富化。

在這里，以泰國·塔亞普拉運動健康度假區(qū)作為例子簡單分析，這個項目是康養(yǎng)+運動的模式，它讓不同年齡階層的康養(yǎng)人群在這里都能滿足需求，同時也為他們提供多元化的服務。整個康養(yǎng)變成了不是那么的厚重和無聊的一件事情，而是一個多元化，比較有趣的一件事情。

第三，運營管理制度，在做投資判斷時候我們還會考量項目的運營能力，運營管理機構(gòu)對整個康養(yǎng)服務要求都非常細致，目前在國內(nèi)這樣的企業(yè)非常稀缺，甚至在日本、臺灣，真正能做得好的企業(yè)也依然稀缺，假如我們能找到這樣的一些企業(yè)將會加大我們的投資信心。

最后，講講投資機構(gòu)的退出方式，傳統(tǒng)的退出有幾種方式，現(xiàn)在大部分使用的方式是通過地產(chǎn)來進行平衡，這個也是目前相對比較可行的一個方法，但是地產(chǎn)平衡的問題就是在于后期你在運營上需要花費比較大的力氣來持續(xù)運營，否則會回吐地產(chǎn)利潤。單一的康養(yǎng)企業(yè)目前通過IPO上市在中國比較罕見。在美國更多是通過REITs的方式，這個比例大概能夠占到康養(yǎng)企業(yè)總市值的9.4%，且其收益率基本上達到15.3%，這個年化收益率非常高，巴菲特也就19%的收益率，中國目前的REITs還沒有完全打開，尚在摸索階段，可能還需要觀望一段時間。當然產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)并購也是一種比較好的退出方式。