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鄉(xiāng)村振興投資與四類土地有什么關(guān)系？

鄉(xiāng)村振興缺乏良好的投資邏輯

      國家振興鄉(xiāng)村的過程中，更多的是對農(nóng)業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)的支持，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃中目前最缺少的是長期以來沒有對鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、村的發(fā)展形成有效的推動結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計和發(fā)展結(jié)構(gòu)都是脫節(jié)的。最終就是鄉(xiāng)村的發(fā)展實(shí)際上和市場存在脫節(jié)的問題。

      城市發(fā)展過程中，基礎(chǔ)設(shè)施只要投入進(jìn)去，城市土地價值就會升值，隨后城市的房產(chǎn)就會升值，城市不動產(chǎn)升值以后，銀行會提供貸款，老百姓的資產(chǎn)會升值，那么政府再拍賣土地的就會有了土地財政，所以以不動產(chǎn)為基礎(chǔ)形成了良性升值結(jié)構(gòu)，我們稱之為城市不動產(chǎn)財富升值結(jié)構(gòu)，即由基礎(chǔ)設(shè)施帶動土地，帶動房產(chǎn)，帶動財富，最后帶動整個城市發(fā)展一套循環(huán)閉環(huán)邏輯。

      但這套邏輯在農(nóng)村全部被打亂了，土地不能流轉(zhuǎn)，不動產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓不能升值，因此，國家在農(nóng)村地區(qū)大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資都不能帶動資產(chǎn)升值，資產(chǎn)不能升值，銀行就不會提供貸款，社會資本更不敢進(jìn)入，由此造成鄉(xiāng)村發(fā)展的斷裂，這就是制度問題構(gòu)成鄉(xiāng)村發(fā)展的核心制約點(diǎn)。政府也清楚這個問題，提出的改革目標(biāo)很清晰，到2020年要解決制度框架問題，而解決問題的核心就是要讓市場配置資源。因此，市場如何配置資源，中央的投資、國家的投資、政府的投資，銀行的貸款如何有效撬動民間資本進(jìn)入，如何促使市場資本的良性循環(huán)是重點(diǎn)。

      現(xiàn)在是鄉(xiāng)村振興的最大機(jī)遇期，而機(jī)遇在哪里，鄉(xiāng)村滿地都是黃金，鄉(xiāng)村有很多好資源，人們都說將來可以去養(yǎng)老，但為什么現(xiàn)在人們不去鄉(xiāng)村生活，很大的問題是現(xiàn)在鄉(xiāng)村資產(chǎn)與城市資產(chǎn)的差距太大，鄉(xiāng)村不能把財富保持增值，只是使用價值，沒有形成財富鏈結(jié)構(gòu)，那么一旦財富鏈形成，就意味著鄉(xiāng)村資產(chǎn)就會和城市資產(chǎn)靠近，鄉(xiāng)村的價值將被大幅度升值，這個升值恰恰是投行、基金、資本為主的投資方向，也是鄉(xiāng)村振興面向市場最大的號召力。那么，如何形成國家對鄉(xiāng)村的投資，變成有杠桿的資產(chǎn)化投資，帶動區(qū)域升值和發(fā)展，實(shí)際上才是實(shí)現(xiàn)了鄉(xiāng)村振興。其中，土地政策走向和制度發(fā)展是最關(guān)鍵、最核心和最重要的問題。鄉(xiāng)村振興發(fā)展最重要的是解決錢、人、市場的問題，首先要通過土地解決資金問題。

02

鄉(xiāng)村振興投資要用好“四類土地”

      通過土地要資金，在廣袤的鄉(xiāng)村，真正可以利用的土地有四類：高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、集體建設(shè)用地、增減掛鉤用地、四荒地。只有以“四類土地”為抓手，形成良好的升值結(jié)構(gòu)，擁有閉合的發(fā)展模式，才能真正帶動鄉(xiāng)村振興。這四類土地的利用形成了鄉(xiāng)村投資發(fā)展的核心基礎(chǔ)，由此形成基金投資、PPP投資等多種投資的結(jié)構(gòu)。

1、高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田

      高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)項(xiàng)目，以跨省交易機(jī)制為契機(jī)，獲得補(bǔ)充耕地國家統(tǒng)籌經(jīng)費(fèi)，所得資金用于支撐鄉(xiāng)村振興項(xiàng)目建設(shè)。該模式成功地促進(jìn)縣域鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃順利地推進(jìn)實(shí)施。

      高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田帶動的PPP模式通過高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)項(xiàng)目，以國家支持高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)的資金作為背書，盤活鄉(xiāng)村土地資源，引入社會資本和金融資本，導(dǎo)入上市企業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)，通過PPP方式大規(guī)模推進(jìn)循環(huán)農(nóng)業(yè)發(fā)展，推廣高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)。在發(fā)展的過程中既有效解決了農(nóng)業(yè)的面源污染，促進(jìn)農(nóng)業(yè)有機(jī)廢棄物資源化利用，又同時引入新興產(chǎn)業(yè)，為鄉(xiāng)村人才提供就業(yè)和創(chuàng)業(yè)的機(jī)會，最終可以切實(shí)有效地推進(jìn)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)、人才的振興和生態(tài)宜居發(fā)展，結(jié)合鄉(xiāng)村文化、組織振興，最終實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村全面振興。

2、集體建設(shè)用地

      集體建設(shè)用地包括宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地。在鄉(xiāng)村振興下，農(nóng)村的大量閑置和低效建設(shè)用地，將面臨盤活的機(jī)遇。尤其是宅基地作為農(nóng)村集體建設(shè)用地的大頭，將成為農(nóng)村地產(chǎn)的核心載體。集體建設(shè)用地是鄉(xiāng)村振興規(guī)劃中最“價值連城”的地塊。

      最近兩年在實(shí)行的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革等措施，正在加速實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)之間的對等，也為建設(shè)用地的取得提供了更多的途徑與法律依據(jù)。通過集體建設(shè)用地的有效整合，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村一級土地開發(fā)，形成鄉(xiāng)村土地資源的再利用結(jié)構(gòu)，這就需要把產(chǎn)居融合發(fā)展與二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)合在一起，形成鄉(xiāng)村地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

      鄉(xiāng)村地產(chǎn)不同于城市地產(chǎn)，不是以國有建設(shè)用地為基礎(chǔ)，而是以農(nóng)村集體建設(shè)用地（宅基地、集體建設(shè)經(jīng)營性用地、公益性公共設(shè)施用地）為基礎(chǔ)形成的地產(chǎn)形態(tài)。鄉(xiāng)村振興下的鄉(xiāng)村地產(chǎn)不是簡單的農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)或農(nóng)業(yè)新村等純居住地產(chǎn)，而是要站在產(chǎn)業(yè)服務(wù)的出發(fā)點(diǎn)，成為一種滲透產(chǎn)業(yè)服務(wù)、鄉(xiāng)村文化的新地產(chǎn)模式。

     通過出讓、流轉(zhuǎn)、租賃、入股、抵押等形式，將集體建設(shè)用地、村莊、農(nóng)用地相互結(jié)合，開展多種模式的產(chǎn)居綜合開發(fā)，一方面可以解決農(nóng)村宅基地和經(jīng)營建設(shè)用地的大量閑置問題，一方面可以整治、拆并、調(diào)整大量散落的、規(guī)模小的村莊，形成聚集化、現(xiàn)代化的社區(qū)居住結(jié)構(gòu)，便于管理和提高生產(chǎn)效率，成為不動產(chǎn)聚集和農(nóng)村現(xiàn)代化的支撐點(diǎn)。進(jìn)而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)專業(yè)化、規(guī)?；?、集約化提升，通過綜合開發(fā)，促進(jìn)鄉(xiāng)村就地城鎮(zhèn)化。

3、增減掛鉤用地

      城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤結(jié)余指標(biāo)從省內(nèi)交易到跨省域調(diào)劑，實(shí)現(xiàn)了把深度貧困地區(qū)節(jié)余的建設(shè)用地指標(biāo)流轉(zhuǎn)到經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，同時，將經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的土地增值收益轉(zhuǎn)移到深度貧困地區(qū)。在建設(shè)用地總量不增加、耕地不減少的前提下，優(yōu)化了用地結(jié)構(gòu)和布局，實(shí)現(xiàn)了資金資源的雙向流動和優(yōu)勢互補(bǔ)。

      在鄉(xiāng)村振興實(shí)踐中，集體農(nóng)林用地轉(zhuǎn)國有建設(shè)用地需按照城鎮(zhèn)建設(shè)用地與鄉(xiāng)村建設(shè)用地增減掛鉤政策，通過建新拆舊和土地復(fù)墾，實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地總量不增加、耕地面積不減少、質(zhì)量不降低、用地布局更加合理。對于零星、分散的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，可先復(fù)墾后再異地調(diào)整入市。入市后的土地可以用作工礦倉儲、商服、旅游等經(jīng)營性用途。

      跨省補(bǔ)充耕地指標(biāo)交易和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)省域調(diào)劑所得收益，全部用于鞏固脫貧攻堅成果和實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，便于開展多元化的投融資渠道。

4、未利用地

      未利用地是指除農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地，主要包括荒草地、鹽堿地、沼澤地、沙地、裸土地、裸巖等。隨著用地指標(biāo)的吃緊，國家出臺了系列政策鼓勵未利用地的有效利用，并對基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)給予一定補(bǔ)貼。未利用地一般可以通過承包、租賃或拍賣獲得使用權(quán)，然后進(jìn)行治理。但對一些條件差、群眾單戶治理有困難的“四荒”，可先由集體經(jīng)濟(jì)組織作出規(guī)劃并完成初步治理后，再流轉(zhuǎn)給個人。

      《關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能 大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》鼓勵利用“四荒地”（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，對中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜。《關(guān)于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見》支持使用未利用地、廢棄地、邊遠(yuǎn)海島等土地建設(shè)旅游項(xiàng)目。

     四荒地是可以構(gòu)成對鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心支持，跨二三產(chǎn)業(yè)的用地是無法在耕地上使用的，但可以利用四荒地，非耕農(nóng)地和集體建設(shè)用地，所以，打造好四荒地的投融資發(fā)展模式最重要的結(jié)構(gòu)之一。